Dacă ai în plan un proiect în sfera imobiliarelor, fie că vorbim despre construcția unui imobil sau schimbarea destinației unei proprietăți, sigur ai auzit de Certificatul de Urbanism.
Ce e și mai important de menționat e faptul că anul 2026 aduce cea mai amplă schimbare din ultimele trei decenii în acest domeniu: de la 25 august 2026 intră în vigoare noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (Legea nr. 169/2026), care înlocuiește legile după care ne-am ghidat din 1991, respectiv 2001.
Dar ce este de fapt acest document și de ce este obligatorie obținerea lui?
Pentru a răspunde la întrebările clienților noștri legate de necesitatea unui Certificat de Urbanism și modul de obținere al acestuia, am conceput un ghid în care descriem pas cu pas procesul de obținere al certificatului de urbanism, rolul său în procesul de construcție și noile reguli introduse în 2026 prin Codul Urbanismului.
În acest articol găsești:
- Ce este certificatul de urbanism
- Când ai nevoie de certificat de urbanism
- Ce se schimbă din 25 august 2026
- Cum obții certificatul de urbanism – pașii de urmat
- Acte necesare pentru obținerea certificatului
- Cât timp este valabil certificatul
- Ce se întâmplă dacă construiești fără certificat și autorizație
- Certificat pentru informare vs. certificat pentru construire
Ce este certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este actul prin care primăria sau consiliul județean îți comunică, oficial, ce ai voie să faci cu un teren sau o construcție. Practic, este „fișa tehnică" a terenului tău: ce tip de clădire poți ridica, ce înălțime maximă e permisă, cât de mult din suprafața terenului poți ocupa (POT – procentul de ocupare a terenului) și cât de intensiv poți folosi terenul (CUT – coeficientul de utilizare a terenului).
Important de reținut: certificatul de urbanism nu este autorizație de construire. El este însă condiția obligatorie pentru a putea obține ulterior autorizația – fără el, procesul nu poate avansa. Tot în certificat găsești și lista completă a avizelor și acordurilor de care vei avea nevoie pentru pasul următor.
Când ai nevoie de certificat de urbanism
Situațiile cele mai frecvente în care acest document devine obligatoriu:
• Construcție nouă – locuință, bloc, spațiu comercial sau industrial
• Extindere sau renovare cu modificări structurale (etaj suplimentar, schimbare de fațadă)
• Schimbarea destinației unui imobil (de exemplu, transformarea unei locuințe în spațiu comercial)
• Lotizarea unui teren – împărțirea lui în parcele mai mici
• Alipirea unui teren – Dacă vorbim despre alipirea a 3 sau mai multe parcele de teren.
• Informare generală – atunci când vrei doar să afli potențialul unui teren, fără un proiect concret în plan
Ce se schimbă din 25 august 2026
Legea nr. 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, reunește într-un singur act normativ reguli care până acum erau împrăștiate în peste 20 de legi și ordonanțe diferite. Iată efectele practice pentru cineva care vrea să construiască:
Termene mult mai scurte
Certificatul de urbanism pentru construire sau desființare se va elibera în maximum 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii – jumătate din termenul actual de 30 de zile. Pentru certificatele de informare, termenul poate scădea până la 5 zile lucrătoare, odată ce platforma digitală devine complet funcțională.
Ghișeu unic digital
Certificatele de urbanism, avizele și autorizațiile de construire vor putea fi obținute printr-o singură platformă națională. Obiectivul declarat al autorităților este ca întregul proces de autorizare să dureze aproximativ 65 de zile, față de cele 4-8 luni cât durează în prezent.
Reguli mai simple pentru mediul rural
Pentru anexele gospodărești mici – garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară – cu o suprafață de până la 50 mp, e suficientă o simplă notificare a primăriei, cu un termen de răspuns de doar 15 zile. De asemenea, o casă parter, de maximum 150 mp, destinată uzului propriu, se va putea construi fie pe baza unui proiect realizat de un specialist, fie folosind un proiect-tip pus la dispoziție gratuit de autoritatea locală – o opțiune nouă, utilă mai ales pentru cei cu buget redus.
Taxă pentru dezvoltatorii mari
Dezvoltatorii care construiesc peste 500 de locuințe într-un ansamblu vor plăti o taxă suplimentară, destinată finanțării infrastructurii sociale din zonă – creșe, grădinițe, școli.
Situație specială pentru București
Din 1 noiembrie 2028, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din Capitală vor fi emise centralizat de Primăria Generală, nu la nivel de sector. Specialiștii care se ocupă în prezent de aceste proceduri la sectoare vor fi transferați la PMB.
Ce rămâne valabil
Certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026 își păstrează valabilitatea, iar procedurile deja demarate rămân, ca regulă, sub legea aplicabilă la momentul inițierii lor. Nu e nevoie să reiei nimic dacă ai un dosar deja în lucru.
Cum obții certificatul de urbanism – pașii de urmat
1. Completezi cererea-tip, disponibilă la sediul primăriei sau, în tot mai multe localități, online.
2. Pregătești actele necesare (le detaliem mai jos).
3. Achiți taxa aferentă certificatului.
4. Depui dosarul, fizic sau prin platforma digitală, acolo unde e disponibilă.
5. Aștepți eliberarea – termenul legal este de maximum 15 zile lucrătoare pentru certificatele de construire/desființare.
Dacă dosarul e incomplet, ești înștiințat în termen de 5 zile lucrătoare despre documentele suplimentare necesare.
Acte necesare pentru obținerea certificatului
• Cerere-tip pentru eliberarea certificatului
• Date de identificare a imobilului (localitate, număr cadastral, număr de carte funciară)
• Descrierea scopului solicitării
• Dovada plății taxei
• Actul de proprietate al terenului sau al construcției
• Plan topografic/cadastral sau extras de carte funciară actualizat, după caz
• Avize specifice, în funcție de amplasament și destinația construcției
În funcție de situație, primăria poate cere documente suplimentare: planuri interioare (pentru modificări structurale), fotografii ale fațadei (pentru intervenții exterioare) sau acte notariale (pentru dezmembrări sau comasări de teren).
Cât timp este valabil certificatul?
Valabilitatea standard este de 12 luni de la data emiterii. În funcție de complexitatea proiectului, autoritatea emitentă poate stabili o valabilitate mai scurtă (6 luni) sau mai lungă (24 de luni). Certificatul poate fi prelungit contra unei taxe suplimentare.
Ce se întâmplă dacă construiești fără certificat și autorizație
Construcția fără actele necesare este ilegală și poate atrage:
• amenzi consistente
• obligația de a demola construcția
• întârzieri majore, generate de procedurile legale ulterioare
Chiar și pentru anexe mici, precum un garaj sau o terasă, e obligatoriu să urmezi procedura legală – fie prin notificare, fie prin certificat de urbanism, în funcție de tipul construcției.
Certificat pentru informare vs. certificat pentru construire
Cele două tipuri de certificat au scopuri diferite:
• Certificatul pentru informare îți oferă detalii generale despre un teren, fără să fie legat de un proiect anume – util dacă vrei să evaluezi potențialul unei investiții înainte de a te decide.
• Certificatul pentru construire este pasul necesar pentru obținerea autorizației și conține informații specifice proiectului tău: avize necesare, reglementări aplicabile, condiții tehnice.
Noul Cod al Urbanismului promite un proces mai rapid și mai transparent pentru oricine vrea să construiască, de la o simplă terasă acoperită până la un ansamblu rezidențial. Rămâne de văzut cât de repede vor reuși primăriile să implementeze platforma digitală unică și să respecte, în practică, termenele reduse prevăzute de lege. Până atunci, cel mai bun sfat este să verifici direct la primăria locală regulile aplicabile terenului tău și să pregătești din timp documentația necesară.
Ai nevoie de sprijin în obținerea certificatului de urbanism sau vrei să afli ce poți construi pe un teren pe care îl iei în calcul? Echipa noastră te poate ghida prin întregul proces, de la primele verificări până la autorizația de construire.
Contactează-ne pentru o discuție!
Sursă legislativă: Legea nr. 169/2026 – Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor